ГУБЕРНАТОР АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2003 г. N 500
О КОНЦЕПЦИИ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
В соответствии с Постановлением Правительства Российской
Федерации от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы
ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации"
постановляю:
1. Утвердить прилагаемую Концепцию развития ипотечного
жилищного кредитования в Амурской области (далее - Концепция).
2. Рекомендовать органам местного самоуправления разработать на
основе Концепции муниципальные программы ипотечного жилищного
кредитования.
3. Постановления Главы Администрации области от 27 ноября 2000
г. N 702 "О внедрении ипотечного жилищного кредитования в Амурской
области", от 5 января 2001 г. N 3 "Об утверждении Положения об
ипотечном жилищном кредитовании в Амурской области" считать
утратившими силу.
4. Пресс-службе администрации области (Д.А.Козлов) обеспечить
освещение Концепции в средствах массовой информации.
5. Контроль за исполнением настоящего постановления оставляю за
собой.
И.о. губернатора
Амурской области
В.А.ЕФРЕМОВ
Приложение
к постановлению
губернатора
Амурской области
от 18 июля 2003 г. N 500
КОНЦЕПЦИЯ
РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
ВВЕДЕНИЕ
Настоящая Концепция разработана в соответствии с Федеральным
законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)", Постановлением Правительства Российской Федерации
от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного
жилищного кредитования в Российской Федерации" и другими
законодательными актами Российской Федерации.
Концепция опирается на практику реализации московской ипотечной
программы и учитывает рекомендации Госстроя России, положительный
опыт внедрения и функционирования ипотечного жилищного
кредитования (далее - ИЖК) в регионах Российской Федерации, а
также замечания и предложения участников рынка ипотечного
кредитования.
1. ЦЕЛИ, ЗАДАЧИ И ОЖИДАЕМЫЙ РЕЗУЛЬТАТ РАЗВИТИЯ
СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Целью развития системы жилищного ипотечного кредитования в
Амурской области является расширение возможностей приобретения
жилья трудоспособным населением.
Достижение этой цели обеспечивается созданием в области
благоприятных условий функционирования рыночных механизмов
кредитования граждан для приобретения жилья.
Ожидается, что расширение масштабов предоставления населению
доступных долгосрочных кредитов для приобретения жилья позволит
области решить ряд социально-экономических задач, в том числе:
повышение качества жизни граждан путем обеспечения их достойным
жильем;
активизация спроса на жилье со стороны населения за счет
увеличения платежеспособного спроса;
ускорение роста строительного производства и связанных с ним
отраслей экономики, увеличение налоговых поступлений в бюджет
области;
оживление инвестиционного процесса;
повышение занятости населения;
привлечение внебюджетных средств в финансирование обеспечения
населения жильем.
2. РОЛЬ И МЕСТО СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО
КРЕДИТОВАНИЯ В ЕДИНОЙ ЖИЛИЩНОЙ
ПОЛИТИКЕ ОБЛАСТИ
Развитие системы ипотечного жилищного кредитования
рассматривается в качестве приоритетного направления жилищной
политики области. Это означает, что в жилищной политике основные
усилия будут сконцентрированы на решении жилищных проблем граждан,
имеющих стабильные доходы и желающих решить проблему улучшения
жилищных условий самостоятельно, без финансовой помощи со стороны
области, а для определенных категорий - с оказанием областью
адресной финансовой поддержки с целью обеспечения начальных
условий для получения кредита, при условии наличия дополнительных
доходов в областном бюджете.
Вместе с тем за областью будет сохраняться функция обеспечения
жильем на условиях социального найма для тех граждан, чьи доходы
не позволяют приобрести жилье самостоятельно, даже с помощью
долгосрочного кредита.
Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного
кредитования должно привести к созданию функционально полной
системы взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения
жилищных проблем и механизмов социальной поддержки граждан.
3. УЧАСТНИКИ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
В АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
Заемщики - физические лица, жители Амурской области, желающие
приобрести жилье в кредит. Обеспечением исполнения обязательств по
кредитному договору (договору займа) будет служить залог
приобретаемого жилья (ипотека). Заемщики:
заключают договор купли-продажи с продавцами жилья;
заключают кредитный договор (договор займа) и договор ипотеки,
права залогодержателя по которым удостоверяются закладной. Вносят
не менее 30% стоимости приобретаемого жилья, получают кредит
(заем) на оставшуюся часть стоимости жилья;
заключают договоры долгосрочного накопительного страхования
жизни и страхования приобретенного имущества.
Администрация Амурской области:
в лице департамента администрации области по управлению
государственным имуществом области учреждает открытое акционерное
общество по ипотечному жилищному кредитованию "Амурское ипотечное
агентство" со 100-процентным государственным участием в уставном
капитале, формируемом через ГУ "Фонд имущества Амурской области"
(далее - Агентство);
в лице департамента архитектуры и строительства администрации
области:
разрабатывает технико-экономическое обоснование областной
системы ИЖК и пилотного проекта, включающее в себя анализ
состояния первичного и вторичного рынков недвижимости и их
инфраструктуры, уровня доступности жилья в регионе и оценку
платежеспособного спроса населения на ипотечные кредиты, а также
подготовленность правовой базы для внедрения системы ИЖК;
разрабатывает областную концепцию системы ИЖК и на ее основе -
пилотный ипотечный проект;
разрабатывает проект закона Амурской области "О развитии
системы ипотечного жилищного кредитования в Амурской области",
закладывающий организационно-правовые основы системы, а также
создание фонда жилых помещений временного проживания и т.д.;
разрабатывает предложения о выделении средств из областного
бюджета или предоставление гарантий области на развитие областной
системы ИЖК и запуск пилотного проекта;
вырабатывает стандарты процедур предоставления ипотечных
жилищных кредитов;
участвует совместно с администрациями городов (районов) в
выделении участков земли под застройку и при необходимости
участвует в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
осуществляет контроль за деятельностью профессиональных
участников областной системы ИЖК в рамках установленных договорных
отношений;
осуществляет субсидирование части процентной ставки по
ипотечным кредитам.
Открытое акционерное общество "Амурское ипотечное агентство" -
оператор вторичного рынка ИЖК:
организует систему ИЖК в Амурской области;
обеспечивает доступность приобретения жилья для населения;
участвует в решении жилищной проблемы в Амурской области;
координирует деятельность участников системы ипотечного
жилищного кредитования;
привлекает финансовые ресурсы в систему ИЖК;
разрабатывает стандарты и правила ИЖК;
регистрирует заявления граждан - участников ипотечной
программы;
проводит разъяснительную работу среди населения по системе ИЖК
и осуществляет ее пропаганду;
осуществляет обучение кадров профессиональных участников
ипотечного рынка;
осуществляет подготовку документов для возмещения процентной
ставки физическим лицам, получившим ипотечный кредит;
выкупает закладные у ипотечных компаний (ЖСК, ссудо-
сберегательные кассы) и банков (кредитных организаций);
осуществляет в рамках, установленных законодательством
Российской Федерации, иные виды деятельности, соответствующие
целям, функциям и основным видам деятельности.
Ипотечные компании (ЖСК, ссудосберегательные кассы):
накапливают средства членов ипотечных компаний путем
привлечения большего числа ее членов (вкладчиков);
заключают договор со страховой компанией о ее участии в
пилотном проекте системы ИЖК в Амурской области;
осуществляют подбор оценочных агентств и риэлторских агентств;
ведут прием населения и оказывают услуги потенциальным
заемщикам (на основе агентского договора) по поиску жилья и
оформлению договоров купли-продажи, кредитных договоров и ипотеки,
договоров страхования, включая, при необходимости, договоры
накопительного страхования;
по поручению кредитора (на основе агентского договора) изучают
платежеспособность потенциальных заемщиков;
выступают в роли заказчика строительства жилья в ипотечных
проектах;
осуществляют прием вторичного жилья, имеющегося у граждан, в
качестве взноса;
разрабатывают положения и организуют тендеры строительных
организаций по участию в ипотечных проектах в случае работы с
первичным рынком жилья;
регистрируют право собственности на приобретенное жилье и
ипотеку в органах юстиции;
выкупают закладные у банков (инвесторов).
Страховые компании:
осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного
жилья), личное страхование заемщиков на основе договоров и
страхование гражданско-правовой ответственности участников
ипотечного рынка;
являются участниками системы ИЖК.
Риэлторские агентства:
являются уполномоченными компаниями Агентства;
осуществляют подбор продавцов жилья;
осуществляют продажу имеющегося у заемщика вторичного жилья,
средства от продажи которого направляются в кредитную организацию
в качестве первичного взноса заемщика.
Оценочные агентства (при наличии лицензий) - являются
уполномоченными компаниями Агентства, осуществляют оценку жилья,
приобретаемого и/или продаваемого заемщиками.
Застройщики - лицензированные юридические лица и индивидуальные
предприниматели, желающие принять участие в ипотечных проектах:
участвуют в долевом строительстве жилья под ипотечные проекты;
вправе вступать своим паевым взносом в качестве готового жилья
в ипотечные компании.
Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним и другие функции в соответствии с действующим
законодательством.
Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные
бумаги, обеспеченные ипотечными (закладными), эмитируемые
кредиторами. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые
компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды,
предприятия, иностранные инвесторы и др.
Кредитор (инвестор) - юридические лица, предоставляющие
заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты
(займы):
являются уполномоченными организациями Агентства;
предоставляют ипотечные кредиты (займы) на основе оценки
платежеспособности и кредитоспособности заемщика;
оформляют кредитные договоры (договоры займа) и договоры об
ипотеке;
обслуживают выданные ипотечные кредиты.
Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования -
нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства,
юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое
юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию
граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и
домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с
недвижимостью.
4. ОСНОВНЫЕ СТАНДАРТЫ
Кредиты (займы) предоставляются заемщикам на срок не менее 3
лет (в дальнейшем по мере развития системы ИЖК этот срок будет
увеличиваться).
Процентные ставки по ипотечным кредитам складываются исходя из
сложившихся рыночных условий и учитывают покупательную способность
населения. Они определяются:
валютой кредитования - российские рубли;
валютой погашения денежного обязательства и уплаты процентов -
российские рубли;
процентной ставкой по денежному обязательству (определяется
договором между сторонами);
сроком денежного обязательства - 62 - 242 месяца (рекомендовано
62, 122, 182, 242 месяца);
минимальной суммой ипотечного кредита - 100000 рублей.
Размер ипотечного кредита зависит от цены средств, привлекаемых
для рефинансирования системы ИЖК, и, в конечном счете, они
обусловлены не только рисками самой системы, но и рисками,
связанными с экономической и политической нестабильностью страны в
целом.
При этом мировая практика показывает, что риски невозврата
ипотечных кредитов являются минимальными, а поэтому рейтинг
надежности ипотечных кредитов один из самых высоких.
5. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ
В ОБЛАСТИ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Для создания в области полномасштабной системы ипотечного
жилищного кредитования требуются системный подход и координация
усилий не только на областном, но и на федеральном уровне.
Важнейшими элементами программы работ по дальнейшему развитию
системы ипотечного жилищного кредитования являются:
создание действенных механизмов взаимодействия всех участников
рынков жилья и ипотечного кредитования под эгидой администрации
области, в частности, путем объединения в рамках некоммерческой
организации;
реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование
активности всех участников рынка жилищного ипотечного
кредитования;
совершенствование правовой и нормативной базы на областном
уровне и оказание поддержки, а в необходимых случаях, выдвижение
собственной инициативы совершенствования правовой и нормативной
базы федерального уровня;
создание механизмов взаимодействия областной системы ипотечного
кредитования с ипотечными системами городов и районов области и
других регионов, разработка совместных программ;
подготовка специалистов в области развития жилищной ипотеки в
Амурской области.
Кроме того, предполагается в переходный период реализовывать
собственную программу администрации области по предоставлению
льготных ипотечных кредитов очередникам по месту жительства.
5.1. Основные принципы развития системы жилищного ипотечного
кредитования:
стимулирование и равная поддержка администрацией области
различных схем жилищного ипотечного кредитования с постепенной
концентрацией на тех формах, которые будут адекватны
складывающейся в стране социально-экономической обстановке и в
наибольшей мере будут соответствовать интересам развития области;
ориентация в первую очередь на те категории населения, которые
нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при
ограниченных кредитных ресурсах обеспечить максимальное число
заемщиков;
обеспечение возможности оплаты части нового жилья за счет
продажи уже имеющегося в собственности жилья с привлечением
профессиональных риэлторов;
поддержка администрацией области граждан, нуждающихся в
улучшении жилищных условий и желающих, но не располагающих
достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на
стандартных банковских условиях, через систему предоставления
безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья для
оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита;
предоставление гражданам возможности осуществления
первоначальных накоплений для получения ипотечного кредита в форме
приобретения облигаций специального ипотечного выпуска областного
государственного жилищного облигационного займа (ОГЖОЗ);
обеспечение возможности для очередников ускорить получение
жилья путем накопления первоначального взноса на жилье в форме
приобретения облигаций ОГЖОЗ с последующей куплей-продажей жилья с
рассрочкой платежа на льготных условиях;
создание и содержание резервного фонда для временного
проживания граждан, не справившихся с погашением ипотечного
кредита, в период обращения взыскания и реализации жилья;
выделение бюджетных средств в целях предоставления гарантий
(поручительств) по ценным бумагам агентства для привлечения
долгосрочных денежных средств инвесторов на рынок жилья;
обеспечение широкого информационного освещения вопросов
ипотечного кредитования населения;
совершенствование нормативной правовой базы области в целях
устранения препятствий для развития системы жилищного ипотечного
кредитования и обеспечение активного взаимодействия с федеральными
структурами для содействия развития ипотеки в части нормативной
правовой базы федерального уровня.
5.2. Дальнейшее развитие нормативной правовой базы на областном
и федеральном уровнях.
Основные усилия по развитию системы жилищного ипотечного
кредитования будут сосредоточены на формировании нормативной
правовой базы на региональном и федеральном уровнях.
Для этого предполагается осуществлять активное взаимодействие с
федеральными структурами в части совершенствования нормативной
правовой базы федерального уровня. Предполагается осуществлять
сотрудничество в принятии следующих нормативных правовых актов:
- федеральный закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах,
законодательно закрепляющий порядок выпуска и обращения ипотечных
ценных бумаг, их особенности, круг эмитентов и порядок надзора за
выпуском и обращением ипотечных ценных бумаг;
- федеральный закон о внесении изменений и дополнений в
Гражданский кодекс Российской Федерации в части:
очередности удовлетворения требований кредиторов при
банкротстве юридических лиц;
установления особого правового статуса кредиторов - держателей
эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц
- эмитентов этих бумаг;
- федеральный закон о внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" в части
установления особого правового статуса кредиторов - держателей
эмиссионных ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц
- эмитентов этих бумаг;
- федеральный закон о внесении изменений и дополнений в Закон
Российской Федерации "О государственной пошлине" в части:
уменьшения или отмены государственной пошлины за
государственную регистрацию договора о залоге недвижимого
имущества (договора об ипотеке);
установления государственной пошлины за нотариальное
удостоверение договора об ипотеке жилого помещения в размере
установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда;
установления государственной пошлины за нотариальное
удостоверение договора уступки требования по кредитным договорам,
обеспеченным ипотекой жилого помещения, в размере установленного
законом размера минимальной месячной оплаты труда;
- изменения и дополнения во вторую часть Налогового кодекса
Российской Федерации в части исключения из совокупного
налогооблагаемого дохода физического лица сумм, полученных от
продажи квартир и жилых домов, принадлежащих им на праве
собственности;
- федеральный закон о внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве) кредитных
организаций" в части установления особого правового статуса
кредиторов - держателей эмиссионных ипотечных ценных бумаг при
банкротстве юридических лиц - эмитентов этих бумаг;
- федеральный закон о внесении изменений и дополнений в
Федеральный закон "О защите прав и законных интересов инвесторов
на рынке ценных бумаг" в части включения в состав требуемого
перечня информации, раскрываемой эмитентом, данных об обеспечении
ценных бумаг и об обязанности предоставления инвесторам для
ознакомления документов об обеспечении ипотечных ценных бумаг;
- федеральный закон о страховании ответственности при
осуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий
вопросы заключения договоров страхования ответственности по
договору и отражающий особенности осуществления страхования в
процессе ипотечного жилищного кредитования;
- изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 2 июля
1997 г. N 63 "О порядке осуществления операций доверительного
управления и бухгалтерском учете этих операций кредитными
организациями Российской Федерации" о возможности передачи
приобретенных кредитов в доверительное управление иным кредитным
организациям;
- изменения и дополнения в Инструкцию Банка России от 30 июня
1997 г. N 62-а "О порядке формирования и использования резерва на
возможные потери по ссудам" в части критериев обеспеченности
процентов по долгосрочным ссудам;
- инструкция Банка России "О порядке регулирования деятельности
кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования",
определяющая особенности регулирования рисков кредитных
организаций по операциям на рынке ипотечного кредитования;
- закон Амурской области о развитии системы ипотечного
жилищного кредитования в Амурской области.
|
